農十六、龍華輕軌
鼓山買屋 /
鼓山買房
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鳳山大樓建案 .農十六凹子底公園.龍華輕軌.國寶三房平車.
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1968 萬 (含車位價)
- 參考單價：47.5 萬/坪
- 地址：
高雄市
鼓山區
富農路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：京城國寶/京城寶格麗
- 格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
- 總坪數：42.61 坪 (包含車位面積)
- 主建物面積：23.01 坪
- 附屬建物面積：4.02 坪
- 共同使用：15.58 坪
- 車位坪數：5.39 坪
- 土地面積：4.53 坪
- 樓別/樓高： 7樓 / 15樓
- 屋齡：19 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 電梯大樓
- 車位：坡道平面式
- 車位描述：B2-2
- 電梯：有
詳細資訊
管理方式：物業管理
管理費：2130 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：市立龍華國小、市立明華國中
鄰近公園： 凹子底公園
附近交通：凹子底捷運站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
管理費：2130 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：市立龍華國小、市立明華國中
鄰近公園： 凹子底公園
附近交通：凹子底捷運站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
購屋者視角：京城國寶/京城寶格麗 (編號 1195037) 分析
以下針對此物件進行詳細的買房者分析，包含 SWOT 評估與購買建議。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 學區優勢明顯：位於龍華國小與明華國中雙明星學區範圍內，生源穩定且需求強。 2. 交通便捷：鄰近凹子底捷運站與輕軌，距離約 650 公尺，通勤高雄市區便利。 3. 空間實用率高：包含一處坡道平面車位，總坪數達 42.61 坪，且為三房兩廳兩衛的黃金格局。 4. 費用合理：管理費約 2130 元/月，在同級距電梯大樓中具成本優勢。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡因素：建築屋齡已達 19 年，需留意管線老舊或外牆維護狀況。 2. 地理位置：位於富農路，可能相較於主幹道較安靜但也缺乏部分熱鬧街景。 3. 單價考量：參考單價 47.5 萬元/坪在該區域雖屬合理，但並非最低。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 區域發展潛力：鄰近凹子底公園與富邦 BOT 案開發，周邊商業價值提升空間大。 2. 投資屬性強：因雙學區與捷運優勢，長期租屋市場需求穩定，適合投資出租。 3. 稀缺性：農十六地區三房平車產品較少，具備一定的收藏與轉手難度低特性。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 房價波動：高雄市整體房市受景氣影響，需確認近期成交行情是否支持此單價。 2. 融資成本：若遇利率上浮期，房貸利息支出將增加總購屋成本。 3. 鄰近競爭：同區域或有新成屋推出，可能對老屋的轉手價格造成壓力。 |
2. 物件評論
購買建議： 此物件值得列入優先看房名單，特別適合「自住兼投資」需求的家庭買家。
主要理由： 首先，該物件具備高雄市場最核心的兩個價值點：雙明星學區與捷運通勤優勢。位於農十六地區的核心地帶，且為鳳山首排景觀的稀有產品，長期保值性較高。其次，包含車位的總坪數達 42 坪以上，對於三房家庭來說空間充足，且 2130 元的月管理费相較同類型大樓十分親民，降低了持有成本。
然而，由於屋齡已近 20 年，建議在看房時務必仔細檢查水電管線、防水層及公共設施狀況。若能確認房屋維護良好，並核實周邊近期實際成交單價，這將是一筆性價比極高的資產配置。若預算允許且看中長期持有，這是非常穩妥的選擇。
問與答
鳳山大樓建案
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